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住宅・アパート購入

<アパート>

はじめに、区分マンションやアパートを購入し、不動産投資を始めるということは、新たに“事業”を開始するということです。
“計画”と“根拠”が伴わない事業は高い確率で失敗してしまいます。

この“計画”と“根拠”は、提案する不動産業者によってまちまちですが、私たちはお客様にしっかり理解してもらうことが重要であると考えます。

これから不動産投資を始めたいけど誰に相談したら良いかわからない、提案されている物件を購入して問題がないか判断がつかない等、どんな些細なことでも構いませんので、是非一度、私たちにご相談下さい。

リスクを想定する▼

空室リスク

不動産投資は誰かがその物件を借りることで初めて収益が生まれます。
よって一番のリスクは「空室」といっていいでしょう。

不動産投資をする上で、ずっとついて回るのがこの空室問題です。

時が経つにつれ不動産は老朽化し、古くなればなるほど空室率も上がっていきます。
空室が出た際に、早急に対策が打てるよう、物件のマーケティングや募集する不動産業者との密な関係性が求められます。

家賃下落リスク

現在、賃貸にお住みの方であれば経験があるかと思いますが、新築は賃料が高く、同じ立地や間取りの物件でも築年数が古ければ家賃はほとんどが低くなります。

同じ賃料・条件で新築に住めるのであれば、家賃が下がるのは当然ですよね。

不動産投資、つまり貸す側になったとしても、これは同じです。
物件を探す際には、家賃の下落率も考慮した上で、収支が見合うかどうかの目利きが必要です。

老朽化リスク

物件はどんなに丁寧に管理しても、いつまでも購入時のままというわけにはいきません。
時が経つにつれ、必ず老朽化してしまいます。これを経年劣化といいます。
修繕費用を考慮していないと、予想外の費用がかかってきてしまいます。

築浅だから大丈夫!という感覚で購入すると、この落とし穴に落ちてしまいます。
毎月の収入と支払の中で、しっかり積み立てるができる物件選びが大切です。

正確なキャッシュフローを知る▼

→Coming Soon

ローンの仕組みを知る▼

→Coming Soon

<住宅>

住宅は一生において一番大きな買い物です。「住宅資金」というものは「教育資金」「老後資金」と合わせて、「人生の3大資金」とも言われており、人生における支出においても非常に高いウエイトを占めています。予算オーバーの物件を購入してしまうと、後々になって、ローンの支払が厳しくなったり、教育費が不足してしまったりする可能性もあります。住宅を購入する時だけが大切なのではなく、将来の収入と支出のバランスやライフステージを考慮して、住宅選び・住宅ローン選びをしていく必要があります。

マイホーム購入の基本の流れ▼

1.資金計画・購入する住宅のイメージの検討
  • 購入したい住宅の検討(新築or中古、一戸建てorマンションなど)
  • 資金計画の検討(貯蓄・住宅取得資金の贈与の有無・借り入れ可能な住宅ローンの金額の試算など)
  • 購入時期の検討
2.物件の見学と購入物件の絞り込み
  • 広告のチェック
  • 物件の見学(不動産会社の案内、モデルルーム、オープンハウス、展示場など)
  • 物件の絞り込み
  • 第三者機関での住宅診断
  • リフォーム予算の検討
3.住宅購入の申し込み・住宅ローンの事前審査(仮審査)
  • 購入の申込(申込書の提出)
  • 申込金の支払い
  • 価格交渉
  • 住宅ローンの事前審査(仮審査)の申込
4.住宅購入の手付金の支払いと契約
  • 重要事項説明書と売買契約書の確認
  • 売買契約書への署名・捺印
  • 手付金の支払い
5.住宅ローンの本申し込みとローンの承認
  • 申込書に記入して金融機関へ提出(必要書類と一緒に)
  • 審査と融資の承認
  • 融資額の減額があれば購入計画を再検討して購入判断
  • 融資不可の場合は原則、解約して購入中止
6.残代金の支払いと引渡し
  • 住宅ローンの融資実行及び残代金の支払い
  • 鍵の引渡し
  • 登記申請

返済額の目安と金利の特徴を知る▼

返済額の目安

住宅ローンの返済額は、年収に対して25%以内に留めることが望ましいです。
実際には、住宅ローンの返済比率の35%までを融資範囲としている金融機関がほとんどですが、大切なのは借入期間中に無理なく返済ができるよう、ローンを組む前にしっかり計画を立てることです。

特にボーナスに関しては、会社の業績や景気などに大きく影響を受ける為、ボーナス払いを利用する際は、ボーナスに頼りすぎないような返済計画を組みましょう。

住宅ローンの金利の特徴

住宅ローンには、『全期間固定金利型』・『固定金利期間選択型』・『変動金利型』の大きく3つの金利タイプがあります。
それぞれのメリットとデメリットをしっかり把握し、ご自身のライププランに合った、金利の選択をしましょう。

【全期間固定金利型】

借り入れから完済までの全期間において金利が変動しないタイプ

〈メリット〉

・金利が変動せず、借入期間中の返済額も変わらない。
・返済額が変わらないので返済計画も立てやすい。

〈デメリット〉

・変動金利よりも金利は少し高め
・返済途中で金利が低下しても、返済額が変わらない。

【固定金利期間選択型】

3年・5年・10年といったように、期間を定めて、固定金利が適用されるタイプ
固定期間終了後は、変動か固定期間を延長するか選択します。

〈メリット〉

・固定期間中は金利変動がなく、返済額も変わらない。
・全期間固定金利型より金利が低い。

〈デメリット〉

・固定期間終了後に金利が上昇すると、返済額が増加する。
・金利の見直しが発生するため、返済計画が立てづらい。

【変動金利型】

短期プライムレートと連動し、半年ごとに金利が変動するタイプ。

〈メリット〉

・金利が低下すると、返済額も減少する。
・固定金利よりも金利が低い。

〈デメリット〉

・金利が上昇すると、返済額も増加する。
・将来の返済額が確定しないため、返済計画が立てづらい。

マイホーム購入時の注意点▼

購入後にかかる費用

住宅は買ってお終いではなく、その後も様々な費用が発生します。
以下の費用もしっかり考慮し、資金計画を立てましょう。

火災保険料

火災保険は最長で10年間の契約となっており、更新時に再度保険料を支払う必要があります。

固定資産税・都市計画税

所有している固定資産(ご自宅)の価格を基に算出される税金です。

修繕費用

戸建であれば、外壁や屋根の修繕といった建物にかかる費用、マンションであれば管理費・修繕積立金の支払いが必要になります。

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